« Trois mois de caution, plus un mois d'avance. » Cette phrase, courante à Ouagadougou comme à Bobo-Dioulasso, est en partie illégale. La loi n°103-2015/CNT plafonne le dépôt de garantie à deux mois de loyer. Voici ce que vous pouvez réellement demander, et ce que vous devez restituer.
Caution ou dépôt de garantie : ce ne sont pas la même chose
Dans le langage courant, « la caution » désigne la somme versée à l'entrée. Juridiquement, il faut distinguer deux notions :
- Le dépôt de garantie : une somme d'argent versée par le locataire au bailleur pour couvrir d'éventuels manquements (loyers ou charges impayés, dégradations). C'est ce que tout le monde appelle « la caution ».
- Le cautionnement : l'engagement d'une personne (le cautionnaire ou garant) qui se porte garant solidaire du paiement du loyer si le locataire fait défaut. C'est une garantie humaine, pas une somme bloquée.
Les deux peuvent coexister, mais ne se confondent pas. Le plafond légal dont on parle ci-dessous concerne le dépôt de garantie.
Le plafond légal : deux mois, pas plus (article 26)
L'article 26 de la loi 103-2015/CNT est sans ambiguïté : lorsqu'un dépôt de garantie est prévu au contrat pour couvrir les obligations du locataire (loyer, charges locatives impayées, dommages causés au local), son montant ne peut être supérieur à deux mois de loyer.
Concrètement, pour un loyer de 75 000 FCFA, le dépôt de garantie maximal est de 150 000 FCFA. Exiger 225 000 FCFA (trois mois) ou plus expose le bailleur à une contestation : le locataire peut réclamer la restitution de l'excédent.
Le dépôt de garantie (2 mois max) ne doit pas être confondu avec l'avance de loyer, qui correspond à des mois de loyer payés d'avance. Ce sont deux versements de nature différente.
Quand et comment le restituer
Toujours selon l'article 26, au terme du bail, la garantie doit être restituée par le bailleur à la récupération des locaux, lorsque l'état des lieux de sortie est accepté par les deux parties, déduction faite le cas échéant des sommes restant dues (loyers, charges, réparations dûment justifiées).
Trois conséquences pratiques :
- La restitution est conditionnée par l'état des lieux de sortie. Sans état des lieux d'entrée et de sortie, vous ne pouvez pas justifier objectivement une retenue.
- Si le dépôt ne suffit pas à couvrir les sommes dues, la loi autorise le bailleur à recouvrer la différence par tous les moyens de droit.
- Les parties peuvent convenir d'affecter le dépôt de garantie au paiement des derniers mois de loyer — une pratique fréquente, mais qui doit être écrite.
Les erreurs qui coûtent cher
Exiger plus de deux mois
L'erreur la plus répandue. Le plafond est d'ordre public : un accord verbal sur trois mois ne le rend pas légal.
Ne pas tracer le versement
Un dépôt de garantie reçu en espèces sans reçu est une source de litige garantie à la sortie. Émettez un justificatif écrit mentionnant la nature de la somme (dépôt de garantie), le montant et la date.
Retenir sans justifier
À la sortie, toute retenue doit reposer sur des sommes dues réellement justifiées (impayés chiffrés, réparations constatées à l'état des lieux). Une retenue forfaitaire « par principe » est contestable.
Oublier le lien avec l'état des lieux
Sans état des lieux d'entrée, le local est présumé avoir été remis en bon état. À la sortie, vous aurez du mal à prouver une dégradation pour justifier une retenue. La caution et l'état des lieux se jouent ensemble.
Comment Yiri vous aide
Yiri trace chaque versement (dépôt de garantie, avance, loyer mensuel) et génère un justificatif PDF à chaque opération confirmée. À la sortie du locataire, vous disposez de l'historique complet pour calculer sereinement ce qui est restituable.
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Cet article a une visée informative et ne constitue pas un conseil juridique. Les numéros d'articles renvoient à la loi n°103-2015/CNT portant bail d'habitation privée au Burkina Faso. Pour une situation particulière, consultez un professionnel du droit.