Couper l'eau, changer la serrure, sortir les affaires sur le trottoir : ces réflexes, même face à un locataire qui ne paie plus, sont des voies de fait. Au Burkina Faso, seul le juge peut ordonner une expulsion. Voici la procédure que la loi n°103-2015/CNT impose réellement, étape par étape.
Mettre fin au bail : préavis et congé
La façon de mettre fin au bail dépend de sa durée.
Bail à durée déterminée (article 45)
Il prend fin au terme convenu, après notification écrite du préavis de congé par le bailleur au locataire. Le locataire, lui, peut rompre par anticipation, à condition d'observer un préavis de deux mois notifié par écrit. S'il ne respecte pas ce préavis, il doit au bailleur une indemnité équivalente à deux mois de loyer.
Bail à durée indéterminée (article 46)
Il ne s'éteint qu'après notification d'un préavis d'au moins trois mois avant la date de résiliation, que ce soit le locataire ou le bailleur qui en prenne l'initiative.
Les motifs de congé du bailleur (article 47)
Le bailleur ne peut pas donner congé sans raison. Le préavis qu'il notifie doit reposer sur l'un des motifs réels et sérieux suivants :
- la reprise du logement pour son habitation, ou celle d'un ascendant ou descendant de premier rang ;
- la nécessité de démolir le local pour le reconstruire, ou des réparations imposant l'évacuation ;
- le non-paiement du loyer ;
- l'arrivée du terme d'un bail à durée déterminée.
La notification du congé n'exonère pas le locataire des loyers dus. Et le locataire conserve le droit de contester les motifs devant les juridictions compétentes.
Loyer impayé : la procédure du commandement (articles 28 à 32)
Quand le locataire ne paie pas, la loi trace une voie précise — qui passe par le tribunal, pas par la force.
- Le commandement de payer (article 28). À défaut de paiement aux termes convenus, le bailleur adresse au locataire un commandement de payer les sommes dues, conformément aux procédures en vigueur.
- Son contenu obligatoire (article 29). Sous peine d'irrecevabilité, le commandement précise l'identité des parties, l'adresse du bailleur, l'adresse du local et du locataire, le montant du loyer et des charges, la période impayée, le montant total des impayés et le délai de l'article 30.
- Le délai de règlement (article 30). Le commandement donne au locataire un délai qui ne peut être inférieur à quinze jours à compter de sa notification. Le paiement peut se faire entre les mains du bailleur contre quittance, par virement, par consignation au greffe, ou par tout autre moyen prouvant le paiement et sa date.
- L'homologation par le juge (articles 31 et 32). À l'expiration du délai, le président du tribunal compétent peut, à la requête du bailleur, homologuer le commandement et ordonner le règlement. Il statue dans un délai de quarante-huit heures à compter de l'enregistrement de la requête.
Le rejet de la requête d'homologation n'est susceptible d'aucun recours (article 33), mais il n'empêche pas le bailleur de réclamer les impayés selon le droit commun. À l'inverse, un bailleur qui poursuit la procédure de mauvaise foi après avoir été payé s'expose à réparer le préjudice causé au locataire (article 35).
L'expulsion : toujours par le juge
La loi ne laisse jamais le bailleur expulser de sa propre initiative. C'est un juge qui ordonne l'expulsion. L'article 39, par exemple, prévoit que sur requête du bailleur, le juge des référés peut ordonner l'expulsion d'un occupant sans droit ni titre (sous-locataire ou cessionnaire irrégulier), avec résiliation de plein droit des contrats concernés.
Autrement dit : la résiliation et l'expulsion sont des décisions de justice, exécutées dans les formes légales. Se faire justice soi-même (couper les fluides, changer la serrure, intimider) est une voie de fait qui peut se retourner contre le bailleur.
La bonne séquence, dans l'ordre
- Relancer tôt et par écrit. La plupart des retards se règlent à ce stade. Voir nos modèles de relance.
- Adresser un commandement de payer conforme à l'article 29, avec un délai d'au moins 15 jours.
- Saisir le président du tribunal pour homologation si le délai expire sans paiement.
- Notifier le congé en respectant le préavis et un motif réel et sérieux (le non-paiement en est un).
- Faire exécuter la décision d'expulsion par les voies légales si le juge l'ordonne.
Pour le détail de la phase amiable et du recouvrement, voir aussi que faire en cas de loyer impayé.
Comment Yiri vous aide
Yiri date et trace chaque loyer dû, payé ou en retard, et conserve l'historique complet par locataire. Le jour où vous devez constituer un dossier (commandement, saisine du juge), vous disposez d'une preuve claire des périodes impayées et des montants — pas d'un cahier illisible.
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Cet article a une visée informative et ne constitue pas un conseil juridique. Les numéros d'articles renvoient à la loi n°103-2015/CNT portant bail d'habitation privée au Burkina Faso. Pour engager une procédure, consultez un avocat ou un huissier.